Mietpreisbremse gemäß § 556d BGB
Die sogenannte Mietpreisbremse führt zu einer Begrenzung des Mietanstiegs bei Angebotsmieten.
Mit dem im Juli 2015 in Kraft getretenen Mietrechtsnovellierungsgesetz des Bundes wurde die Möglichkeit geschaffen, die zulässige Miethöhe zu Mietbeginn (Mietpreisbremse) in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen, die von den Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmt wurden (§ 556d BGB).
Bei Abschluss eines Mietvertrages darf die Miete dann die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent überschreiten.
Die Geltungsdauer der Mietpreisbegrenzungsverordnung (»Mietpreisbremse«) vom 31. Mai 2022, in der die Städte Dresden und Leipzig als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt wurden, war bis zum 31. Dezember 2025 begrenzt. Die Prüfung der Wohnungsmärkte in den beiden Städten hat ergeben, dass dort auch weiterhin von einer Anspannung auszugehen ist. Deshalb wurde die Verordnung mit dem Neuerlass nochmals lückenlos zunächst bis zum 31. Juni 2027 verlängert. Im Geltungsbereich der Rechtsverordnung dürfen in den Mietverträgen nur noch Mieten vereinbart werden, die die ortsübliche Vergleichsmiete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses höchstens um zehn Prozent übersteigen. Ausnahmen hiervon sind in § 556e BGB (Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung) und in § 556f BGB (Ausnahme bei Erstbezug der Wohnung nach Neubau oder umfassender Modernisierung) genannt. Die für eine Wohnung geltende ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich individuell aus dem Mietspiegel der jeweiligen Stadt.
Die Verlängerung der Mietpreisbremse war im Jahr 2024 im Koalitionsvertrag vereinbart worden. Die Regelung soll auf den weiterhin angespannten Wohnungsmärkten in den Städten Dresden und Leipzig überdurchschnittliche Steigerungen der Mietpreise bei Neuvermietungen verhindern.
Häufig gestellte Fragen
In den letzten Jahren hat sich die Wohnungsmarktlage in den Städten Dresden und Leipzig stark verändert. Es ist oft schwierig, bezahlbaren Mietwohnraum zu finden. Das sächsische Kabinett hat daher die Mietpreisbegrenzungsverordnung (»Mietpreisbremse«) beschlossen. Grundlage dafür ist eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch zum Mietrecht (§ 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn).
In der Verordnung werden die Städte Dresden und Leipzig als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt. Denn in diesen beiden Städten sind aufgrund einer Gesamtbeurteilung des Sächsischen Staatsministeriums für Regionalentwicklung die Voraussetzungen für einen angespannten Wohnungsmarkt erfüllt. Dazu gehört zum Beispiel, dass die Angebotsmieten in einer Gemeinde besonders hoch sind und deutlich stärker gestiegen sind als im Land insgesamt. Aber auch die Neubautätigkeit und der Leerstand werden im Rahmen der Beurteilung bewertet.
Mit dem Inkrafttreten dürfen in den beiden Städten die zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses vereinbarten Mieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die für eine Wohnung geltende ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietspiegel der jeweiligen Stadt.
Die Verordnung wurde durch einen Neuerlass mit Wirkung ab dem 1. Januar 2026 bis einschließlich 30. Juni 2027 verlängert.
Die bundesgesetzlichen Regelungen (BGB) sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent angehoben werden darf.
Eine Beispielrechnung: Betrug die Miete bisher 8,50 Euro pro Quadratmeter und die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 9,50 Euro, so darf der Vermieter im Zuge einer Neuvermietung höchstens 10,45 Euro pro Quadratmeter (9,50 Euro plus zehn Prozent) vom neuen Mieter verlangen. Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete dienen qualifizierte und einfache Mietspiegel.
Mithilfe der ortsüblichen Vergleichsmiete findet die Umsetzung der Mietpreisbremse statt. Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt auf Grundlage des aktuellen Mietspiegels der jeweiligen Stadt oder Gemeinde.
Mietspiegel
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Er setzt sich dabei aus durchschnittlichen Mietpreisen zusammen, deren Vereinbarung oder Anpassung innerhalb der vergangenen sechs Jahre erfolgte. Anhand des Mietspiegels kann dann ermittelt werden, ob die Mietpreise bereits dem Niveau entsprechen oder angepasst werden dürfen. Aus den Daten gehen die Mietpreise ähnlich ausgestatteter Immobilien in gleichwertiger Lage hervor. Diese Datensätze werden durch die Städte und Gemeinden alle zwei Jahre aktualisiert und den Bürgern zur Verfügung gestellt.
Qualifizierte und einfache Mietspiegel
Es gibt sowohl qualifizierte als auch einfache Mietspiegel. Nur qualifizierte Mietspiegel besitzen auch rechtliche Kraft und können für Mieterhöhungen eine bindende Grundlage darstellen. Sie werden nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und müssen alle zwei Jahre angepasst werden.
Qualifizierter und einfacher Mietspiegel sowie seine Dokumentation sind kostenfrei im Internet zu veröffentlichen.
Damit die Mietpreisbremse wirkt, muss der Mietvertrag mit Inkrafttreten, also am oder nach dem 13. Juli 2022 unterschrieben worden sein.
Auch wenn der Wohnungsmarkt in einer Stadt angespannt ist, gelten unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Erstmalige Vermietung und Bestandsschutz
Wird beispielsweise ein Neubau erstmals vermietet oder gibt es den Fall, dass die Miethöhe bereits im vorigen Mietvertrag mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete lag, greift die Mietpreisbremse nicht. Hier gilt der sogenannte Bestandsschutz.
Modernisierung
Eine weitere Ausnahme kommt zum Tragen, wenn nach einer umfassenden Modernisierung das erste Mal wieder vermietet wird. Dann darf nach § 556e BGB die Miete auch mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Als Modernisierungen gelten die in § 555b BGB juristisch festgehaltenen Maßnahmen, durch die sich der Wert der Immobilie signifikant steigern muss.
Vorübergehende Vermietung, § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB
Ferienwohnungen und Unterkünfte, die nur vorübergehend vermietet werden wie beispielsweise Monteurs-Wohnungen fallen ebenfalls nicht unter die gesetzliche Regelung der Mietpreisbremse.
